Como a reforma pode encarecer aluguéis é uma dúvida que já começa a preocupar tanto proprietários quanto inquilinos atentos às mudanças tributárias. De acordo com o especialista Alex Nabuco dos Santos, a criação de novos tributos sobre a locação e a possibilidade de aumento da carga fiscal tendem a se refletir diretamente no valor final pago pelo ocupante do imóvel. Em um mercado imobiliário já competitivo, qualquer acréscimo de custo tem grande chance de ser repassado a quem está na ponta: o inquilino.
A reforma tributária busca simplificar regras e unificar impostos, mas, na prática, pode alterar profundamente a estrutura de custos de proprietários pessoas físicas e jurídicas. Quando a locação passa a estar sujeita a uma alíquota efetiva mais alta, o rendimento líquido do locador diminui. Prossiga a leitura a seguir e entenda:
Como a reforma pode encarecer aluguéis nas grandes cidades
Nas grandes capitais, onde a concorrência por imóveis bem localizados é intensa, a reforma pode encarecer aluguéis ao modificar a lógica de rentabilidade dos investimentos imobiliários. Segundo o empresário Alex Nabuco dos Santos, a locação é tratada por muitos proprietários como ativo financeiro, comparável a aplicações de renda fixa e fundos. Se a nova tributação reduzir sensivelmente o ganho líquido, o movimento natural será reequilibrar essa conta por meio de reajustes, sobretaxas ou revisão dos valores.
Além disso, os imóveis situados em regiões nobres tendem a sentir o impacto com maior rapidez. Nessas áreas, o poder de barganha costuma estar mais do lado do proprietário, justamente pela escassez de unidades e pela alta demanda de empresas, famílias e profissionais de alta renda. Assim, a reforma pode encarecer aluguéis porque o locador sabe que, mesmo com aumento, ainda encontrará interessados. Em consequência, o inquilino terá menos espaço para negociar descontos relevantes ou congelar valores.
Como a reforma pode encarecer aluguéis por meio da tributação
Outro ponto sensível é a forma como a tributação incidirá sobre pessoas jurídicas que atuam com locação de imóveis corporativos ou patrimoniais. Conforme expõe Alex Nabuco dos Santos, muitas estruturas foram desenhadas justamente para otimizar o regime de impostos, utilizando modelos em que a carga de PIS/COFINS e outros tributos se mantinha reduzida ou até isenta. Com a reforma, a migração para um IVA único tende a elevar a carga, eliminando parte dessas vantagens e estreitando a margem do investidor.
Diante desse cenário, é provável que contratos de locação prevejam cláusulas específicas de repasse de tributos, permitindo ao proprietário ajustar o valor sempre que houver aumento de carga fiscal. A reforma pode encarecer aluguéis exatamente por criar esse gatilho automático de revisão, que pode ocorrer independentemente do índice anual de reajuste já previsto. Para o inquilino, isso significa maior imprevisibilidade de custos e necessidade de analisar com cuidado a redação contratual.
O que o inquilino pode fazer
Do ponto de vista prático, a reforma pode encarecer aluguéis, mas o impacto concreto dependerá da capacidade de negociação entre as partes. Assim como destaca Alex Nabuco dos Santos, inquilinos bem informados tendem a buscar maior transparência na formação do preço, questionando qual parcela do valor se relaciona a imposto, taxa de administração, condomínio e serviços. Ao compreender a estrutura de custos, o locatário consegue discutir alternativas como prazos maiores em troca de reajustes mais moderados.
Outra estratégia importante é comparar diferentes perfis de imóveis e localizações, em vez de se prender apenas ao bairro desejado. Em regiões em que a demanda é um pouco menos aquecida, a reforma pode encarecer aluguéis em menor intensidade, justamente porque o proprietário não terá espaço para repassar toda a carga extra. Em paralelo, o inquilino pode avaliar se não é o momento de estudar a compra de um imóvel.
Reforma pode encarecer aluguéis, mas informação reduz o impacto
Em conclusão, a reforma pode encarecer aluguéis ao alterar a equação de rentabilidade dos proprietários, sobretudo quando a locação passa a ser tratada de forma mais clara como base de incidência de novos tributos. Como indica Alex Nabuco dos Santos, o risco de repasse ao inquilino é real, especialmente em mercados de alta demanda e em contratos estruturados com cláusulas que autorizam atualização sempre que houver mudança na carga fiscal incidente sobre a locação.
Autor: Ashley Enright
